香港樓市十字路口：當前趨勢與未來展望

香港樓市長期被視為穩健的堡壘，近年卻面臨前所未有的挑戰。全球經濟壓力、本地監管變化和需求來源的轉變共同塑造了市場格局，令未來走向備受關注，也讓買家與投資者須密切留意未來數月的市場動向。

近期價格下跌與市場變化

本港住宅物業價格顯著下跌，較高峰回落逾20%，經通脹調整後已回到十多年前水平。成交量亦大幅縮減，投資者及買家態度趨向審慎，按揭增長停滯，反映樓市降溫。雖然住戶收入及租金略有增長，但難以支撐昔日的增長動力。

推動變化的因素包括高息環境、人口增長停滯及買家信心疲弱，導致購房需求減少。同時，這些壓力亦降低資產泡沫風險，令香港物業由「泡沫風險」區域降至中度風險水平。

需求逐步回復

儘管面臨困境，市場已重現活力。近期利率趨於穩定，加上過往限制措施撤銷，提振了購買需求。2025年第一季度一手銷售市場顯著回升，交易宗數年增幅明顯；二手市場也出現同步好轉，但整體成交金額顯示買家仍偏向價格敏感。

其中一大動力是中國內地買家持續湧入。2024年，內地買家交易宗數創歷史新高，受政策變化及宏觀經濟因素帶動。非永久居民購房印花稅撤銷，二次置業附加稅終止，以及按揭政策放寬，均促進交易。結合政府引進人才及鼓勵移民措施，顯著帶動內地人士投資本地物業。去年，內地買家佔全港成交比例接近四分之一，遠高於過往年份。

供應動態與發展商策略

供應端亦出現重要變化。2024年住宅竣工量大增，逆轉前一年的低迷，反映新一輪建築活動展開。但香港長期房屋短缺問題依然未解，短期庫存雖然偏高，但預期發展商將因應市場調節節奏，逐步穩定庫存。

發展商在供應管理上日益靈活。除新盤建設外，亦調整動工時間表、改建現有項目，甚至選擇出租未售單位，以平衡市場供應。不少可即時開工的潛在單位數量跌至十年新低，顯示中期供應過剩風險有望降低，市場供求日益趨於平衡。

辦公室及零售物業現狀

住宅物業漸現復甦跡象，惟辦公室及零售市場依然面對壓力。優質寫字樓租金持續下跌，雖然新租賃成交量重回疫前水平。零售方面，訪港人數增加尚未帶動銷售額或租金回升，核心區空置率仍然偏高，反映租戶轉換多於新需求生成。

展望未來：市場均衡與復甦契機

業界分析認為，香港住宅市場有望在2025年稍後達至新均衡點。隨著新盤推出及竣工量與基礎需求逐步匹配，庫存將穩步回落，發展商精細管理供應將扮演關鍵角色。

不過，潛在風險仍存，包括美中地緣政治關係等外部不確定因素。如全球局勢波動加劇，香港樓市亦可能受牽連。

結語：買家及投資者應如何應對？

香港樓市正值調整期，購房者需認清機遇與風險。價格回落、政策支持及需求結構轉變，意味精明買家有機會尋得價值，但耐心與審慎查核比以往任何時候更為重要。發展商和投資者方面，供應策略和市場定位的靈活調整將是成敗關鍵。

緊貼政策變化、內地買家需求走勢及宏觀經濟動向，對任何持有香港物業的人來說都是不可或缺的。下一章尚待揭開，唯有保持警覺，方能在充滿不確定性的市場中取得先機。