香港住宅房地產市場素以波動著稱，目前正處於一個轉型時刻。經歷多年由全球經濟變化、加息及疫情餘波所帶來的不確定性後，現時市場正在出現一些謹慎復甦的跡象——特別是價值低於五百萬港元的住宅板塊。推動這股新動力的背後原因是什麼？買家和投資者在評估這個城市不斷變化的房地產環境時，應該考慮哪些因素？

政策轉變與發展商折扣推動買家入市

2025年，香港政府推出針對性印花稅下調，新政明確惠及低價物業買家。以三至四百萬港元住宅為例，交易成本減少高達五萬九千港元，直接刺激本區間第一季度成交量同比急升73%。此外，發展商亦積極促銷未售出單位，針對入門新盤推出5%至10%的折扣。對買家而言，這些優惠大大降低了入市門檻。

儘管融資環境較過往仍然緊張，惟現時亦有逐步穩定跡象。定息按揭利率現介乎4.74%至4.89%，雖然對部分長期本地居民而言仍屬偏高，但可預見性的還款安排有助重拾自住及投資者的信心，紓緩資金壓力。

市場風險與失衡依然存在

雖然局部市場呈現正面訊號，但結構性與宏觀經濟挑戰依然嚴峻。經過多年高估值後，加上內地經濟疲弱及人口持續流失，香港正承受雙重壓力。負資產樓宇數量已升至22年新高，凸顯風險未除。

庫存過剩亦是當前主要隱憂。發展商手上現存超過93,000個未售單位。以目前成交速度計，市場需時四年半以上方可消化現有過剩供應。故大幅折讓將大概率持續，市場調整週期或要至2025年底甚至2026年方見底。

話雖如此，近期成交量回升，尤其是五百萬港元以下住宅板塊，確實具意義。一手市場成交重返多年高位，買家信心逐漸回溫，尤其市場預期下半年可能減息。然而，有一點必須注意：過往香港房地產市場復甦，只有當成交量較之前平均水平大幅增加五成以上才可持續，而現時雖然成交回升但尚未重返過往高峰。

策略性入手入門及交通導向型物業

對中線投資者而言，目前環境正漸漸呈現入市契機，但仍需謹慎選擇及耐心。三大因素值得關注：

• 負擔能力及流通性：稅項減免、發展商優惠及吸引力按揭利率，令五百萬港元以下物業較其他價位區間具競爭力。這類住宅流通性較高，有助在波動市況下靈活應對。

• 優質地段抗跌力：鄰近港鐵站等交通樞紐單位，表現持續優於大市。這些「交通導向型」物業長期為資本保值首選，自住及投資需求穩定，即使市道疲弱亦然。

• 政策支撐及結構性利好：政府繼續主動出台措施維穩樓市，包括印花稅下調及促進去庫存等。雖未能杜絕所有風險，但有關措施明顯為樓價下跌設下底線。

買家及投資者應關注什麼？

在香港樓市逐步重新平衡的過程中，審慎買家應聚焦優質地段、積極把握發展商折讓優惠，並確保融資條件符合不同市況下的還款能力。目前市場復甦屬初步階段，仍有可能受全球利率波動、地緣政治風險或中國經濟進一步放緩等新衝擊影響。但對中長線投資者而言，結構性改革、政策激勵及市場情緒好轉，令現時成為選擇性參與香港樓市的審慎時機——尤其是在供應、需求與價值三者逐漸收斂的板塊。

總結來說，儘管香港房地產周期風險猶存，近期一系列減稅和政策改革已經重新塑造格局。具備市場認知、審慎選擇和著重基本面分析的買家，或會發現未來數月在這個全球最具活力但同時充滿挑戰性的樓市中，浮現少見的機會。