澳門2025年房地產市場：挑戰、趨勢與機遇

澳門2025年的房地產市場呈現出一個多變且複雜的格局，受到價格波動、買家情緒轉變和新政策介入的共同影響。對於投資者及業主而言，理解這些市場動態是制定未來買入、出售或持有房地產資產策略的關鍵。

房價：政策變動下的持續下跌

過去一年，澳門住宅房價持續下滑，目前整體價格較2018年高位下跌超過三成。最新數據顯示，2024年12月至2025年2月間，住宅樓價指數較前三個月再度下跌0.9%，按年跌幅接近12%。其中以澳門半島跌幅最大，達12.6%；氹仔及路環同期也下跌了8.7%。

市場低迷主要因需求遲滯、經濟不明朗、高利率及投資者態度謹慎所致。值得注意的是，開發商為促銷，採取積極降價策略，甚至低於市價出售，以提高交易量。這導致近期買家出現重大損失，並進一步打擊了整體投資與消費意願。

成交量：政策放寬帶動回升信號

雖然房價下跌，但成交活動顯現溫和反彈。2024年住宅成交宗數按年增加逾17%，達3380宗。特別是2024年第二季，在政府取消主要購房限制及包括快速轉售特別印花稅與非本地人士額外稅項的政策放寬推動下，市場重新活躍，尤其吸引首置買家入市。

但需留意，近期成交多集中於面積千平方呎以下及樓齡逾三十年的小型單位。這類物業市場競爭激烈，但因供應持續，高價回升空間有限。

租賃市場：溫和復甦並呈升勢

雖然樓價持續下滑，澳門住宅租賃市場卻展現韌性。2025年上半年，私人住宅租金企穩並開始呈現溫和升勢，預測全年租金按年增長可達5%。租售市場分歧，反映在住房供應緊張及租賃需求殷切的地區，出租物業仍具吸引力。

豪宅及大戶型：獨特的市場動態

位於優質地段的大型豪宅單位，價格穩定性明顯優於整體市場。由於供應有限，新發展項目傾向首置小型單位，預料這類高端房產將率先止瀉，甚至較大眾市場更早迎來溫和反彈。

供求關係：土地稀缺與城市規劃

澳門長期面臨土地短缺，這對市場格局產生深遠影響。儘管如新城A區等填海項目增加了部分供應，但多數規劃作公屋發展，私宅新增供應極為有限。這種結構性短缺，預料中長期將為位於傳統社區的高端住宅帶來支撐。

買家結構：海外參與與政策轉變

過去十年，來自香港及中國內地的買家一直是澳門房地產市場的重要參與者。然而在多項遏抑措施下，海外參與度明顯減弱。隨著政府近期全面取消相關限制，預計將吸引更多海外投資者。國際投資者青睞澳門房產，部分原因在於澳門幣與美元掛鈎帶來匯率穩定，以及其房地產資產在亞洲區域內的相對穩健。

展望未來：關注重點

展望未來，若需求未有明顯回升或整體經濟持續疲弱，小型及中價單位價格可能短期內繼續承壓。然而，位於黃金地段的豪宅及大單位，有望抵禦跌勢甚至率先反彈。

對投資者而言，宜採取審慎而不失機會的策略。目前樓價低企或許提供入市良機，但須慎防經濟逆風及部分類型物業出現過剩風險。業主則可望受益於租賃市場逐步轉強，得益於需求穩定及新私宅供應受限。

綜合來看，2025年澳門樓市呈現價格持續受壓、成交選擇性回升、租賃市場具韌性，以及土地稀缺帶來的長期支撐。買家與賣家應緊貼政策調整、宏觀經濟動向及本地需求變化，作出最明智的決策。